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Prolongationsrisiko – Vorsicht beim Abschluss eines Immobiliendarlehen

Wer sich mit dem Thema Immobilienfinanzierung intensiv auseinandersetzt, der wird mit Sicherheit über den Begriff Prolongationsrisiko stolpern. Allerdings können die meisten Leute mit diesem Begriff nicht besonders viel anfangen. Im Folgenden wird erläutert, was unter diesem Risiko zu verstehen ist.

Die meisten Immobiliendarlehen unterliegen der so genannten Zinsbindung. Für den Zeitraum der Zinsbindung ist der Zinssatz fest vereinbart – er kann also nicht verändert werden, ganz egal wie sich die Zinsmärkte auch entwickeln. Nach Ablauf der Zinsbindung kommt es dann zur so genannten Prolongation: Das bedeutet, dass das Darlehen bei der Bank fortgeführt wird – allerdings werden sämtliche Konditionen neu verhandelt. Sollten die Zinsmärkte in der bisherigen Zeit gefallen sein, dann ist das für den Darlehensnehmer sehr vorteilhaft, da er zukünftig weniger Zinsen entrichten muss – sind die Zinsmärkte hingegen gestiegen, so muss er zukünftig tiefer in die Tasche greifen.

Besonders gefährlich wird es, wenn man einen niedrigen Tilgungssatz vereinbart hat und die Darlehensrate gerade so aufbringen kann. Läuft die Zinsbindung ab und sind die Zinsen gestiegen, so kann es sein, dass man die Darlehensrate nicht mehr aufbringen kann und in ernsthafte Schwierigkeiten gerät.

Weil nur die wenigsten Darlehensnehmer es schaffen, ihr Immobiliendarlehen am Ende der Zinsbindung vollständig zu tilgen, sind sehr viele Menschen vom Prolongationsrisiko betroffen. Nur leider sind sich nur die wenigsten Darlehensnehmer dieser Tatsache bewusst. Sehr viele Immobilienkäufer und Bauherren sind so sehr auf einen niedrigen Zinssatz fixiert, dass sie eine kurze Zinsbindungsdauer in Kauf nehmen. Als Folge dessen, müssen sie ihre Anschlussfinanzierung wesentlich früher vornehmen – was dazu führen kann, dass sie einen höheren Zinssatz sehr viel früher zu spüren bekommen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, um das Prolongationsrisiko zu begrenzen oder sogar ganz auszuschalten:

Einige Menschen scheuen davor zurück, sich für eine lange Zinsbindungsdauer zu entscheiden, da die Zinsmärkte auch fallen könnten. Doch diese Angst ist unbegründet, denn es ist gesetzlich verankert, dass man ein Darlehen nach einer Laufzeit von zehn Jahren (unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist) kündigen kann. Sollte man beispielsweise einen Zinsbindungszeitraum von 15 Jahren vereinbaren und die Zinssätze während der Laufzeit fallen, dann schließt man bereits nach 10 Jahren Laufzeit ein neues Darlehen zu den gegenwärtigen Darlehenskonditionen ab.